Umowa przedwstępna bez udziału notariusza

Przy kupnie lub sprzedaży działki albo mieszkania często konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej z przyszłym kontrahentem. Aby taka umowa była ważna, nie trzeba wcale korzystać z pomocy notariusza.

Umowa przedwstępna

Brak formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej nie pozostaje jednak bez konsekwencji. W ten sposób strony pozbywają się silniejszego skutku umowy przedwstępnej – możliwości dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozostaje jedynie skutek słabszy, a więc żądanie naprawienia szkody, która została poniesiona przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Odszkodowanie to jest odszkodowaniem w granicach ujemnego interesu umowy – zwykle możliwe jest odzyskanie tylko tego, co w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do zwarcia umowy przyrzeczonej zostało wydane na korespondencję, dojazdy, pomoc prawnika i szereg innych czynności.

Treść umowy przedwstępnej

W umowie przedwstępnej, w której jedna ze stron lub też obie z nich zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinny znaleźć się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Należy więc zadbać o wskazanie ceny, a także oznaczenie przedmiotu sprzedaży, wskazując dokładny adres nieruchomości oraz numer księgi wieczystej dla niej prowadzonej.

Termin

Dawniej wymagane było również określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, ale obecnie taki wymóg nie obowiązuje. Umowa przedwstępna będzie więc ważna również w sytuacji, gdy brak ustaleń dotyczących czasu, w jakim powinno dojść do sfinalizowania transakcji. Ze względu na brak zastrzeżenia strony maja możliwość jednostronnego wyznaczenia terminu. Niejednokrotnie może więc dojść do sytuacji, w której obie strony takiej umowy przedwstępnej były uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin. W takim przypadku obowiązuje termin wyznaczony przez stronę, która jako pierwsza złożyła stosowne oświadczenie.

Wzmocnienie umowy pisemnej

Najprostszym sposobem na wzmocnienie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej jest skonstruowanie jej w taki sposób, by drugiej stronie nie opłaciło się uchylanie od sfinalizowania obiecanej transakcji – w postaci zadatku albo kary umownej. Istnieje również możliwość rozszerzenia zakresu obowiązku naprawienia szkody z ujemnego interesu umowy na dodatni, a więc zastrzeżenie pełnego odszkodowania w przypadku niewywiązania się którejś ze stron z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.