Sprzedaż nieruchomości w postaci aktu notarialnego – obowiązki notariusza

Każdej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości towarzyszy wizyta u notariusza. Jeżeli przeniesienie praw własności do nieruchomości następuje w innej formie niż akt notarialny, umowa nie jest ważna.

Czym jest nieruchomość?

Kodeks cywilny nie definiuje jednoznacznie pojęcia nieruchomości, lecz wskazuje na trzy jej rodzaje.

• Grunty, które stanowią odrębny przedmiot własności, np. działki budowlane lub rekreacyjne, lasy, czy grunty orne.
• Budynki, które są trwale związane z gruntem, niezależnie od tego, czy są to budynki mieszkalne, użytkowe, czy magazyny.
• Lokale mieszkalne lub użytkowe, stanowiące część budynków z odrębną własnością.

Sprzedaż nieruchomości u notariusza

Wizyta u notariusza jest ostatnim etapem związanym ze sprzedażą nieruchomości i zmianą jej właściciela. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie dokładnie określa obowiązki, jakich musi dopełnić notariusz podczas spisywania aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Ustawa zobowiązuje notariusza do czuwania nad zabezpieczeniem wszystkich praw i interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne. Oznacza to, że umowa sporządzana w formie aktu notarialnego nie będzie krzywdząca dla żadnej ze stron. Notariusz dba również o wiarygodność przedłożonych przez sprzedającego i kupującego dokumentów.

Niezależnie od rodzaju nieruchomości stosuje się takie same przepisy dotyczące formy umowy sprzedaży. Każdy akt notarialny powinien zawierać:

• Dokładną datę i miejsce sporządzenia aktu, w szczególnych przypadkach również godzinę rozpoczęcia i podpisania aktu.
• Dane osoby sporządzającej akt notarialny, a w szczególności imię i nazwisko notariusza lub imię i nazwisko notariusza i zastępcy notariusza, (jeśli to on sporządza akt) oraz siedzibę kancelarii notarialnej.
• Dane osób fizycznych, prawnych, osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, lub innych podmiotów będących stronami aktu, a także obecnych przy sporządzaniu aktu, a w szczególności ich imiona, nazwiska, imiona rodziców wraz z miejscami zamieszkania.
• Oświadczenia stron, wraz z powołaniem się na okazane w trakcie sporządzania aktu dokumenty.
• W szczególnych przypadkach wskazanie faktów i istotnych okoliczności, które miały miejsce w trakcie spisywania aktu.
• Oświadczenia potwierdzające odczytanie, przyjęcie i podpisanie aktu przez każdą ze stron.
• Inne stwierdzenia, wynikające z przepisów szczególnych albo z woli stron, które wynikają z ustawy.
• Podpisy wszystkich stron aktu, a także osób obecnych w trakcie jego sporządzania. W szczególnych sytuacjach, kiedy któraś ze stron nie potrafi pisać, notariusz zamieszcza w akcie stosowne oświadczenie.
• Podpis notariusza lub zastępcy notariusza.

Notariusz, poza sporządzeniem i doprowadzeniem do podpisania aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości składa wniosek do właściwego Sądu Rejonowego o dokonanie zmian właściciela w księdze wieczystej, a w przypadku jej braku przesyła wniosek o jej założenie, a także pobiera należne opłaty.