Ustalenie stanu prawnego nieruchomości

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości to jedna z najistotniejszych kwestii wpływających na decyzję o dokonaniu zakupu. Jest to bowiem ogół praw o charakterze rzeczowym i obligacyjnym, które przysługują danej nieruchomości. Stan prawny realnie wpływa na wartość nieruchomości i ma znaczenie zarówno z punktu widzenia obrotu gospodarczego, jak i interesów właściciela nieruchomości.

Nieregulowany stan prawny nieruchomości

Jeśli stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany, ma miejsce niezgodność zapisów w księdze wieczystej ze stanem faktycznym. Księga wieczysta stanowi podstawę ustalenia stanu prawnego nieruchomości jako urzędowy rejestr, w którym zapisane są prawa rzeczowe na nieruchomości, a więc prawa własności i inne prawa związane z nieruchomością. Stan prawny nieruchomości, dla której nie ma założonej księgi wieczystej, może być także ustalany na podstawie orzeczeń sądowych, ostatecznych decyzji administracyjnych takich jak wywłaszczenie, a także czynności prawnych dokonywanych w formie aktów notarialnych czy umów i ugód w postępowaniu sądowym lub administracyjnym.

Jak ustalić stan prawny?

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości w pierwszej kolejności powinno przebiegać na podstawie księgi wieczystej prowadzonej przez właściwy dla położenia nieruchomości Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Odpis z księgi wieczystej można uzyskać od ręki albo zapoznać się z jej treścią w każdym sądzie, jeśli jest prowadzona w systemie informatycznym. Warto pamiętać o najważniejszej zasadzie – rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zgodnie z którą w przypadku niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z uprawnioną według księgi wieczystej osobą nabył własność lub inne prawo rzeczowe. W księdze sprawdzić można m.in. oznaczenie nieruchomości, powierzchnię działki czy osobę właściciela, przy czym najważniejsze są działy III i IV księgi, w której ujawniane są prawa i roszczenia innych osób, a przede wszystkim hipoteki.

Akty księgi wieczystej

Aby uzyskać kompletny obraz stanu pranego nieruchomości, warto przejrzeć akta księgi, w których znajdują się wszystkie dokumenty, na podstawie których były dokonywane wpisy do księgi. Znajdują się w nich także informacje dotyczące postępowań obejmujących nieruchomość. Z aktami tymi mogą zapoznać się jednak tylko osoby mające interes prawny lub notariusz.

Wypis z rejestru

Kolejnym etapem w procesie badania stanu prawnego jest wypis z rejestru gruntów i budynków działek, który można uzyskać w gminie, starostwie lub mieście na prawach powiatu. Taki wypis zawiera wszystkie podstawowe dane takie jak obszar, numer ewidencyjny, klasę gruntów i właściciela działki. Dane te należy porównać z treścią księgi wieczystej, a w przypadku niezgodności podjąć kroki w celu ustalenia przyczyn tych niezgodności i dokonania zmian wpisu w księdze wieczystej.

, , , , , ,